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[서울=NSP통신] 고정곤 기자 = 2013년 재개발시장은 재개발 구조조정이 마무리가 된 이후에나 거래시장이 회복될 것으로 전망된다. 특히 내년은 재개발 해제와 매몰비용 부담 등이 최대 이슈가 될 것으로 예상된다.

부동산114에 따르면, 올해 상반기부터 본격화된 수도권 재개발과 뉴타운의 구조조정 바람이 올해 안에 최종적으로 마무리되기는 어려울 전망이다.

서울에서의 실태조사 대상이 610곳이나 되고 해제대상의 선별작업이 완료되기까지 최소 6개월~1년 이상의 시일이 필요할 것으로 예상되기 때문이다.

주민 반대비율이 이미 확보돼 사업취소가 서울보다 빨리 진행되고 있는 경기도의 경우에도 뉴타운을 찬성하는 주민의 반발을 최소화해야 하는 숙제가 있어 무조건 빠른 구역해제를 목표로 삼기도 어려운 상황이다.

이 때문에 진행중인 구조조정 절차가 안정적으로 마무리되는 2013년까지는 투자심리가 본격적으로 살아나기는 어려울 것으로 보인다.

게다가 4년 임기의 18대 대통령 취임이라는 큰 이슈까지 예정돼 있어 재개발정책의 가시성이 확보되기 이전에 확신을 가지고 투자에 나서기는 어려운 환경이다.

올해가 서울시 정책 발표 이후 혼란스러운 분위기였다면 2013년에는 새 정부 출범 이후 서울시와 국토부의 정책갈등과 구조조정 대상 선정 과정에서의 갈등이 봉합국면에 들어가면서 혼란스러운 분위기는 다소 개선될 것으로 보인다.

따라서 투자자들은 사업초기 대상을 중심으로 실제 구역해제가 추진되는 상황이므로 사업인가, 관리처분, 이주·철거 등 안정적으로 사업 마무리가 기대되는 곳을 중심으로 투자 대상을 좁혀야 한다.

발 빠른 투자자들은 이미 사업성이 담보된 재개발 지분에만 관심을 가지기 시작하는 등 이주·철거 등 마무리 사업단계에 들어간 재개발 대상들을 중심으로 매입시기를 저울질하는 분위기다.

지난 7월 30일 서울시는 추진위·조합설립인가 취소요건 및 절차 등의 뉴타운 출구전략이 담긴 서울시 도시 및 주거환경 정비조례를 공포했다.

이에 따라 앞으로 서울시에서 정비사업을 추진할 경우 주민의 과반수가 분담금 증가 등의 이유로 사업추진을 반대해 구청장에게 추진위나 조합의 해산을 신청하면 구청장은 추진위나 조합설립인가를 취소해야 한다.

이처럼 조합 또는 추진위원회의 인가 등이 취소된 경우 구청장은 정비구역 해제를 입안해 시장에게 요청해야 하며 시장은 도시계획 위원회 심의를 거쳐 구역을 해제하게 된다.

하지만 아직까지 정부와 서울시 간에 구역해제에 따른 매몰비용, 특히 추진위 이후 단계에 진입한 조합설립취소의 경우 매몰비용 부담과 관련해 뚜렷한 해결책이 마련되지 못하면서 2013년 재개발 시장의 최대이슈가 될 전망이다.

서울시는 2013년 1월부터 해제구역 추진위 매몰비용의 최대 70%를 지원한다는 계획이다.

그러나 실제 매몰비용 지원비율은 50% 수준에 그칠 것으로 시의회가 예상하는 등 손해가 불가피한 조합원들의 반발에 따른 실효성 논란이 커질 것으로 예상된다.

2013년은 재개발 구조조정의 마무리 수준과 함께 재개발 매몰비용의 원만한 합의점을 찾을 수 있을지 여부가 시장분위기를 좌우할 것으로 보인다.

고정곤 NSP통신 기자, kjk1052@nspna.com
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