- .

(서울=NSP통신) 위아람 기자 = 한국감정원에 따르면 생산·소비 회복 흐름으로 지난해 4분기 상업용 부동산의 임대료가 상승하고 공실률이 하락한 것으로 나타났다.

◆ 2017년 4분기 상업용부동산 임대동향조사

▲오피스=수출 증가세가 지속되는 가운데 생산 지표 등 기업 경기가 양호한 흐름을 보이며 공실률은 전분기 대비 0.1%p 하락한 11.9%를 나타내었으며 임대료는 전분기 수준을 유지했다.

▲상가 동향=소매판매 및 서비스업 생산 등 내수 관련 지표가 상승세를 보이고 긍정적인 소비심리를 유지하면서 중대형 및 집합 상가 임대료는 0.2%, 0.1% 상승하고 공실은 감소(중대형 0.1%p↓)하였다.

그러나 소규모 상가는 일부 지역의 공실 발생으로 공실률은 0.3%p 상승하고 임대료는 0.1% 하락했다.

▲공실률=기업 경기 및 내수 지표가 회복 흐름을 보이며 오피스 및 중대형 상가의 공실은 0.1%p 감소하였으나 소규모 상가는 거제 등 일부 지역의 공실 발생으로 공실이 증가(0.3%p)했다.

전국 평균 공실률은 오피스가 11.9%, 중대형 상가는 9.7%, 소규모 상가는 4.4%로 나타났다.

▲임대료=시장임대료 변동을 나타내는 임대가격지수는 오피스는 보합, 상가는 중대형 및 집합은 전분기 대비 0.2%, 0.1% 상승, 소규모는 0.1% 하락을 나타냈다.

전국 평균 임대료는 오피스(3층 이상 평균)가 17.2천원/㎡, 상가(1층 기준)는 중대형 29.6천원/㎡, 집합 28.6천원/㎡, 소규모 21.4천원/㎡ 순으로 나타났다.

▲투자수익률=3분기 재산세 납부 등 일시적 운영경비 증가 영향이 없어지면서 소득수익률이 전반적으로 상승해 오피스 및 상가 투자수익률은 전분기 대비 상승하였으며 오피스는 전분기 대비 0.34%p 상승한 1.73%, 중대형 상가는 0.33%p 상승한 1.83%, 소규모 상가는 0.21%p 상승한 1.70%, 집합 상가는 0.14%p 상승한 1.66%로 나타났다.

금리인상 단행(기준금리 0.25%p↑, ‘17.11)에도 불구하고 상가 등 수익형 부동산에 대한 관심이 지속되면서 자본수익률(자산가치 변동)이 오피스 0.59%, 중대형 상가 0.70%, 소규모 상가 0.70%, 집합 상가 0.44%를 기록하는 등 자산가치 상승이 이어졌다.

▲지역 동향=지진 피해로 인한 지역 경제 침체로 포항 상권의 상가 임대료가 하락하는 모습을 보였으며 제주 지역은 중국과의 관계 개선으로 인한 관광객 회복 기대감과 내국인 관광객 증가의 영향으로 전반적인 상가 임대료 상승세를 보였다.

◆2017년 연간 상업용부동산 임대시장 결산

▲공실률=오피스는 기업 경기의 완만한 회복세에도 불구하고 신규공급이 꾸준히 이루어지면서 공실률은 연초대비 0.4%p 증가한 11.9%를 기록하였으며, 상가는 수출 증가 등으로 인한 기업 경기 호조에 비해 내수는 다소 미흡한 회복세를 보이면서 중대형 상가는 9.5%에서 9.7%, 소규모 상가는 3.9%에서 4.4%로 상승했다.

서울은 모든 유형에서 전국 평균 이하의 공실 수준을 보였으나 오피스는 공급 증가로 공실이 0.7%p 증가하였으며 중대형 및 소규모 상가도 공실이 각각 0.5%p, 0.4%p 증가했다.

경남은 조선업 등 지역경제 침체로 모든 유형에서 공실이 증가했으며 중국인관광객 감소의 영향으로 제주는 중대형 상가를 중심으로 공실이 증가했다.

▲임대료 및 임대가격지수=오피스는 신규 공급이 꾸준히 이뤄지며 임대료는 안정적인 모습을 보이고 있으며 내수 회복세가 제한적임에도 불구하고 안정적 상권을 중심으로 투자 수요가 꾸준히 유입되며 자산가치 상승이 임대료로 전가되어 상가의 임대가격지수는 전년대비 0.1%~0.4% 상승했다.

서울은 모든 유형에서 전국 평균 대비 높은 임대료 수준을 보였으며 오피스 임대료는 보합, 상가는 0.2%~1.0% 상승했다.

부산, 대구는 지역 부동산시장 호황으로 임대료가 상승세를 보였으나 세종은 초기의 고분양가와 장기 공실로 인해 상가 임대료가 하락했다.

▲투자수익률=상업용부동산의 2017년 연간 투자수익률은 6%대로 집합 상가를 제외하고 전년도 대비 다소 상승한 것으로 나타났으며 꾸준한 자산가치 상승세로 다른 투자 상품보다 높은 수익률을 기록했다.

연말 소폭 금리인상이 있었으나 전반적인 저금리 기조가 이어지며 상업용 건물에 대한 투자수요가 유입돼 오피스 및 상가 모든 유형에서 자산가치 상승폭이 지속적으로 확대되는 모습(자본수익률 상승)을 보였으며 임대료 상승에도 불구하고 공실이 증가하면서 소득수익률은 전반적으로 하락했다.

대체 투자처로 상업용 건물 투자가 인기를 끌면서 오피스, 중대형 및 소규모 상가는 전년대비 자본수익률이 0.51%p~0.64%p 상승하였으나 집합 상가는 개인 투자자의 유동자금이 주택 및 금융시장 등으로 분산되며 전년대비 자본수익률 소폭 하락했다.

오피스 투자수익률은 서울, 부산, 경기 등이 6%대 후반을 기록한 반면 광주, 대전, 충북 등은 3%대의 저조한 수익률을 보여 지역별로 큰 편차를 보였다.

상가 투자수익률은 부산, 경기 등이 7%대 이상을 기록한 반면 세종, 경북 등은 5%대 이하의 수익률을 보였으며 유형별·지역별로 차이를 보였다.

◆2017년 상가권리금 현황조사

▲권리금 유무 비율=수출 호조 등 경기 회복으로 전년 동기 대비 소비심리 및 지표가 전반적으로 개선되면서 권리금이 있는 경우가 71%로, 전년대비 3.5%p 상승했다.

도시별로는 성남(91%)이 가장 높았고 원주(39.5%)가 가장 낮았으며 업종별로는 숙박음식점업(86.3%)이 가장 높았고 도소매업(61.4%)이 가장 낮았다.

▲권리금 수준=평균 4,777만원으로 나타났으며 전년동기대비 소비심리 및 지표 개선으로 평균권리금은 전년대비 2.5% 상승(4,661만원→4,777만원)했다.

권리금이 있다고 응답한 표본 중 권리금이 3천만원 이하인 업체는 50.3%, 3천만원 초과~5천만원 이하는 21.1%를 차지하였으며 1억원을 초과하는 경우는 8.9%로 나타났다.

조사대상 24개 도시 중 안양이 평균 6691만원으로 가장 높았고 원주가 1138만원으로 가장 낮은 것으로 조사됐다.

단위면적(㎡)당 수준으로는 서울(110.7만원/㎡), 안양(93.7만원/㎡), 제주(87.6만원/㎡) 순으로 높았으며 원주(18.7만원/㎡)이 가장 낮았다.

업종별로는 여가관련 서비스업의 권리금이 5927만원으로 가장 높았고 기타 개인서비스업이 2847만원으로 가장 낮았다.

단위면적(㎡)당 수준으로는 도소매업(96.1만원/㎡), 부동산임대업(90.1만원/㎡) 순으로 높았으며 여가관련서비스업(30.5만원/㎡)이 가장 낮았다.

▲계약서 작성여부=권리금 거래시 계약서를 작성하는 경우는 18% 수준인 것으로 나타났으며 지역간 편차가 다소 있으나 권리금 법제화에 따라 3년 연속 상승 추세(10.9%→12.0%→18.1%)를 보였다.

▲유‧무형 권리금 비율=권리금을 영업시설, 비품 등 유형재산에 따른 권리금과 위치, 거래처 등 무형 재산에 따른 권리금으로 구분할 수 있다고 응답한 표본의 비율은 82.7%로 나타났다.

▲유형 권리금=인테리어 등을 포함한 영업시설을 이유로 권리금이 지급되는 경우가 가장 많았으며 테이블 등 비품, 재고자산 순으로 빈도가 높게 나왔다.

▲무형 권리금=상가건물의 위치를 이유로 지급되는 경우가 가장 많았으며 거래처‧신용‧영업상의 노하우, 기타(각종 인허가 및 임차권 보장) 순으로 나타났다.

▲임대계약 및 운영 기간=임대 계약기간은 평균 2.1년으로 전년도 조사와 동일하였고 2년 계약이 82.5%로 가장 높은 비중을 차지했다.

임차인이 최초 계약한 이후 평균적인 영업기간은 7.3년이며 5년 이상이 53.7%로 절반 이상을 차지하는 것으로 나타났다.

NSP통신/NSP TV 위아람 기자, moonrisener@nspna.com
저작권자ⓒ 한국의 경제뉴스통신사 NSP통신·NSP TV. 무단전재-재배포 금지.