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(서울=NSP통신) A씨는 6년 전 건물을 구입하면서 양도자의 요구에 따라 어쩔 수 없이 실제 양수가격과 다른 다운계약서를 작성하고 건물을 구입하였다. 물론 A씨는 이중계약서라는 것에 께름칙했지만 그렇지 않으면 건물을 구입할 수 없을 뿐만 아니라 취득세 등이 줄어들 수 있다는 말에 결국 다운계약서를 작성하고 말았다.
그러던 중 올해 12월. 해당 건물을 양도하고 양도소득세 신고를 위해 인근 세무사를 찾아갔는데 그 곳에서 예상치 못했던 이야기를 듣게 되었다.

매매계약서가 기준이 되는 양도소득세

양도소득세란 매매에 따른 부동산의 “양도차익” 즉, 얼마에 사서(취득가액) 얼마에 팔았을 지(양도가액), 그 남는 차액에 대해 부과되는 세금이다. 따라서 차액이 클수록 세금은 증가한다. 이 때 취득가액과 양도가액은 매매계약서를 기반으로 계산하게 되며, 취득, 양도가액 외에도 취득, 매매와 관련된 부대비용(취등록세, 중개수수료, 법무사수수료, 자본적지출액)등을 차감하여 양도차익을 계산하게 된다. 물론 구입시기가 오래전이라 매매계약서가 없는 경우에는 “환산가액” 이라는 별도의 계산식에 따른 취득가액을 산정하여 계산하게 된다.

사례의 A씨는 실제 취득 시에는 더 많은 돈을 주고 샀지만 다운계약서를 작성하였기 때문에 취득가액이 작게 인정될 수밖에 없었다. 그로 인해 실제보다 증가되는 세금은 처음 감소된 취득세보다 훨씬 큰 금액이었다.

실질과세원칙에 따른 세법

그렇다면, 억울한 A씨를 위해서는 어떤 방법이 있을까?
우리나라 세법은 실질과세원칙을 따른다. 실질과세원칙이란? 소득, 수익, 재산, 행위 등과 같은 과세표준 및 과세요건사실을 판정하면서 형식적인 기준을 배제하고 그 실질적인 기준에 따라야 한다는 원칙이다. 즉, 형식보다 실질이 우선된다는 것이다.
다행이도 A씨는 다운계약서를 쓰면서 께름칙한 생각에 다운계약서 뿐 아니라 실제 금액에 따른 계약서도 작성하여 보관하고 있었고, 실제대금을 송금한 영수증 등 관련 증빙도 보유하고 있었다. 따라서 실질과세원칙에 따르면 A씨는 실제 취득가액을 주장할 수 있다.

다운계약서의 양면성

그러나 A씨는 실제 취득가액에 따른 신고를 할 수 없었다. 이유는 다운계약서에 따른 과태료 및 처벌 때문이었다.
다운계약서의 과태료 및 처벌은 생각 외로 크다.
일단 당초 양도자의 경우 양도소득세 비과세 및 감면혜택이 배제되며, 부동산 취득세의 최대 3배 이하에 상당하는 과태료가 부과된다. 어쩔 수 없었던 양수자 A씨도 양도자와 마찬가지다.
공인중개사 역시 최대 6개월까지 업무가 정지되거나 중개사무소 개설 등록이 취소될 수도 있다.

많은 사람들이 아직도 다운계약서를 작성하고 있다. 임대인, 양도인 등은 세금 탈세를 위해서, 임차인, 양수인 등은 어쩔 수 없는 사유로, 또는 취득세 등을 줄이기 위해서 등의 이유로 말이다.
그러나 다운계약서는 지금 당장은 이익을 줄 지 몰라도 언젠가는 그보다 더 큰 불이익을 줄 수 있다는 것을 꼭 기억하길 바란다.

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