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(서울=NSP통신) 김빛나 기자 = 전세가격 상승이 향후 가계의 재무건전성에 큰 영향을 미치는 것으로 분석됐다. 특히 매매가격 대비 높은 전세가격은 향후 주택가격 급락 등의 충격이 발생하면 임차인이 보증금을 제때 반환받지 못하는 상황을 초래할 수 있다는 전망이다.

한국은행이 22일 국회에 제출한 ‘금융안정보고서’에 따르면 전세가격 상승세가 지속되면서 전국 아파트 매매 대비 전세 가격 비율은 2009년 1월 52.3%에서 2015년 11월 73.7%(+21.4%포인트)로 1998년 12월 통계 집계 이후 가장 높은 수준으로 상승했다.

이와 관련 한은은 “매매가격 대비 높은 전세가격은 향후 주택가격 급락 등의 충격 발생 시 임차인이 보증금을 제때 반환받지 못하는 상황을 초래할 수 있다”고 전망했다.

2014년 기준 보증금 있는 임차가구는 국내 전체 가구(1800만 가구)의 41.4%인 746만 가구(전세 353만 가구, 보증부 월세 393만가구)에 달한다. 이들 가구의 보증금 규모는 2014년 6월 말 기준 530조원 내외로 파악(전세 약 440조원, 보증부 월세 약 90조원)됐다.

한은이 가계금융·복지조사의 미시자료를 통해 전체 전월세보증금 중 제때 반환받지 못하거나 손실이 발생할 수 있는 전월세보증금 규모를 추정해본 결과 전월세보증금 부채가 금융자산을 초과하는 가구 비중은 전체 임대가구의 43.6%에 달했다.

전월세보증금 가격이 20% 급락하는 스트레스 상황에서는 전체 임대가구의 11.9%가 추가 차입(전체 전월세보증금 대비 1.9% 규모)이 필요한 것으로 나타났으며 전체 임대가구의 5.1%(전체 전월세보증금 대비 0.9% 규모)는 차입을 통해서도 보증금 상환이 쉽지 않을 것으로 추정됐다.

한은은 “후속 임차인의 전월세보증금으로 기존 보증금을 상환하는 경우가 많은 점을 감안하면 이들 임대가구 중 실제로 전월세보증금을 상환하지 못하는 가구는 현재로서는 많지 않을 것으로 보인다”고 설명했다.

다만 반환위험이 높은 전월세보증금 차액 규모는 현재 크지 않으나 관련 전월세가구 수가 적지 않은 점에 비춰 향후 전월세시장이 경색될 경우 가계 전반의 금융 및 실물 거래 부담요인으로 작용할 수 있다는 분석이다.

또한 임대인이 채무불이행 등으로 파산할 경우에는 전월세보증금보다 우선변제권이 있는 선순위채권 유무에 따라 임차인이 보증금을 반환받지 못하는 상황이 발생할 수 있다고 전망했다. 후순위 전월세 임차인의 경우, 선순위권리자의 강제경매 신청 시 매각대금에 따라 보증금 일부를 회수하지 못할 수 있다.

한은은 “특히 전세가격이 매매가격에 근접한 지역일수록 주택가격의 소폭 하락에도 임차인의 전월세보증금 미회수 리스크가 크게 늘어날 수 있다”고 설명했다.

한은은 또 전세가구가 자가 및 월세로 전환되는 경우에는 이들 가구의 자산 및 부채 구조에 변화를 초래하게 되면서 가계 재무건전성 전반에 영향을 미칠 수 있다고 전망했다.

보고서에 따르면 전체 353만가구 중 12.1%인 43만가구가 자가로 전환될 가능성이 높은 가구로 파악됐으며 이 중 약 60%인 26만가구가 자가 전환 시 대출이 필요한 것으로 나타났다.

전세의 자가 전환은 가구당 평균 1억3000만원(LTV 44% 정도해당)의 추가 대출 수요를 유발하는 것으로 조사됐다. 이들 가구가 모두 자가로 전환될 경우 대출규모는 약 34조원에 이른다.

분석 기준 시점(2014년 6월 말) 이후 전세/매매 가격 비율이 오름세를 지속하고 LTV·DTI 완화, 금리인하 등으로 매매수요가 늘어난 점을 감안하면 전세의 자가 전환 및 이에 따른 추가 대출 규모는 위의 추정금액보다 크게 늘어날 가능성이 있다는 분석이다.

한편 전세의 월세 전환에 따른 가계부채 변동 규모는 최근 순수 월세보다는 준전세·준월세 위주로 거래가 늘고 있는 점 등에 비춰 크지 않을 것으로 예상했다.

보증금 반환 규모가 큰 준월세와 월세로의 전환의 경우 임대가구의 금융자산 규모를 감안하면 가계부채 총량에 미치는 영향은 크지 않을 것이라는 판단에서다.

준전세 역시 임차가구(임대·임차동시 가구 제외)의 평균 금융자산(3100만원)을 감안하면 임대인에게 추가 지급해야 할 보증금(1200만원)을 금융기관 차입 없이 조달 가능할 것이라 예상했다.

다만 한은은 “기존 보증금은 유지한 채 전세가격 상승분만 월세로 전환하는 준전세의 경우 월세 상승세가 다른 거래에 비해 가파름에 따라 주거비 상승으로 인한 가계수지 악화로 임차가구의 생활자금용 대출증가로 이어질 가능성이 있다”고 덧붙였다.

NSP통신/NSP TV 김빛나 기자, kimbn@nspna.com
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